Fragen & Antworten zu: BAUEN / KAUFEN

Alex
1. Jan. 2017
6 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 16. Dez. 2018

Wie ist der Ablauf bei einer Finanzierungsanfrage?

Der Ablauf einer Anfrage ist in der Regel in folgende Schritte unterteilt:

1. Schritt: Persönliches Beratungsgespräch Sie erläutern mir Ihr Vorhaben. Im Gespräch stehen Ihr Vorhaben und Ihre Wünsche im Vordergrund. Ihre Lebenssituation und Zukunftspläne finden genauso Berücksichtigung.

2. Schritt: Finanzierungsvorschlag & Reservierung der Konditionen Auf dieser Basis suchen wir die Finanzierungslösung für Sie heraus, die genau zu Ihrem Wunschobjekt und Ihrer Situation passt. Die angebotenen Konditionen kann ich Ihnen gerne reservieren.

3. Schritt: Ihr Darlehensvertrag Nachdem das Darlehen beantragt ist erhalten wir den Darlehensvertrag. Dann müssen Sie nur noch unterschreiben. Ihr Darlehen steht nun abrufbereit.

4. Schritt: Auszahlung & Kauf Nun ist es so weit: Ihr Darlehen wird ausgezahlt. Sie kaufen Ihre Immobilie und marschieren auch schon durch die Haustür in Ihre eigenen vier Wände. Natürlich stehe ich weiterhin jederzeit an Ihrer Seite, wenn Fragen auftauchen.

Ihre persönliche Betreuung beginnt mit der ersten Anfrage und reicht über die Auszahlung des Darlehens hinaus. Ich begleite Sie als Consigliere in allen Phasen der Finanzierung und darüber hinaus.

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung mit einbringen, desto günstiger wird Ihr Zinssatz und desto geringer Ihre monatliche Belastung. Die Faustregel „ein Drittel Eigenkapital“ ist heute allerdings nicht mehr allgemein gültig.

Wichtiger als das Eigenkapital ist die Einschätzung, wie hoch Ihre individuelle finanzielle Belastbarkeit langfristig ist. Nicht das in der Vergangenheit angehäufte Vermögen allein ist entscheidend, sondern die Leistungsfähigkeit in Gegenwart und Zukunft. Können Sie und trauen Sie es sich zu, die anfallenden monatlichen Darlehensraten über die nächsten Jahre zu tragen?

Warum sind die Konditionen bzw. Zinssätze oft so unterschiedlich?

Jede einzelne Baufinanzierung ist einmalig und errechnet sich aufgrund Ihrer individuellen Faktoren:

Objektbezogene Faktoren:

Lage
gewerbliche oder private Nutzung
staatliche Förderung

Ihre persönlichen Faktoren:

Alter
Familienstand
Einkommenshöhe und -art

Ihr Darlehen betreffende Faktoren:

Bereitstellungszinsfreie Zeit
Höhe des Eigenkapitals
Laufzeit
Höhe der Tilgung
Sondertilgungen, etc.

Je nach Kombination gibt es unterschiedliche Zinssätze, die sich auch noch täglich ändern können.

Ich habe kein Eigenkapital, kann ich trotzdem finanzieren?

Kann man pauschal nicht sagen. Ohne Eigenkapital wird es natürlich sehr schwierig und das sieht die Bank gar nicht gern. Vorteilhaft wäre es schon, wenn zumindest die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren und eventuelle Maklerkosten aus dem Eigenkapital gezahlt werden könnten. Zudem kommt es auf die Darlehenshöhe an.

Sehr wichtig in dieser Betrachtungsweise ist vor allem das monatliche Einkommen des Darlehensnehmers. Wenn diese passt, ist auch eine 100%tige Finanzierung möglich. Aber ein Puffer in der Haushaltspauschale muss schon noch vorhanden sein. Ebenso fragt sich manche Bank, warum es noch nicht möglich war bisher Eigenkapital aufzubauen. Hier kann Offenheit manchmal das kleine Rädchen zur Finanzierung sein. Natürlich wird ein nicht zu unterschätzender Zinsaufschlag die Folge sein.

Möchten Sie z.B. ein Haus bauen und dies voll finanzieren, währenddessen Sie noch in Ihrer alten Eigentumswohnung leben (und diese dann verkaufen), ist dies natürlich wieder ein völlig anderer Hintergrund. Hier werden Sie ja einen Teil der Finanzierung zwischenfinanzieren - das ist i.d.R. problemlos möglich.

Im Internet werben viele mit „Das beste aus 300 oder 400 Banken“. Können Sie das auch?

Ja, das kann ich auch. Keine große Kunst.

Solche Sprüche im Internet sehe ich aber mehr als kritisch, da es dem Verbraucher eine Auswahl suggeriert, die faktisch einfach nicht stimmt. Die theoretische Bankenauswahl gibt es durchaus, aber es sind vor allem die kleinen und regionalen Banken wie Sparkassen, Volksbanken und PSD-Banken, welche hier angeboten werden bzw. überhaupt eine Finanzierung in der Region ermöglichen. So wird die Sparkasse Hamburg oder die Volksbank aus Rostock keine Immobilie in Regensburg finanzieren, da diese nicht in ihrer Region liegt. Übrig bleiben auf einer Plattform, welche mit „Das beste aus 300 Banken“ wirbt, eine Handvoll Anbieter.

Zudem sind Plattformen häufig etwas teurer als der Direktvertrieb.

Die eigentliche Frage muss aber lauten: Was nützen Ihnen Hunderte von Banken, wenn Sie für Ihre Finanzierungen letzendlich nur eine verlässliche Bank benötigen?

Diese Webseite soll unter Anderem dazu dienen, Sie im Vorfeld ein wenig in das Thema Baufinanzierung einzuführen, ich lade Sie gerne dazu ein, meine Beratung in Anspruch zu nehmen. Bankkontakte pflege ich genauso gut wie meine Kunden, was letztendlich zu einer partnerschaftlichen, fairen und gesunden Zusammenarbeit führt.

Das kleine "i-Tüpfelchen" erleben Sie durch unsere Zusammenarbeit, denn das Thema Baufinanzierung ist nicht nur ein rein auf Zahlen bedachtes Geschäft, oder auf die mögliche Auswahl an Finanzierungspartnern. Auch Ihr eigenes Gefühl, Ihre Wünsche und Vorstellungen spielen dabei eine große Rolle.

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Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Beim Immobilienerwerb liegen die Nebenkosten für Notar (ca. 2%) und Grunderwerbsteuer bei bis zu 8 Prozent (in NRW 6,5%). Müssen Sie zum Beispiel noch einen Immobilienmakler bezahlen, können die Nebenkosten auch bis zu neun oder zwölf Prozent betragen.

Grunderwerbsteuer der Bundesländer:

Baden-Württemberg = 5,0 % (gültig seit 05.11.2011)
Bayern = 3,5 % (gültig seit 1998)
Berlin = 6,0 % (gültig seit 01.01.2014)
Brandenburg = 6,5 % (gültig seit 01.07.2015)
Bremen = 5,0 % (gültig seit 01.01.2014)
Hamburg = 4,5 % (gültig seit 01.01.2009)
Hessen = 6,0 % (gültig seit 01.08.2014)
Mecklenburg-Vorpommern = 5,0 % (gültig seit 01.07.2012)
Niedersachsen = 5,0 % (gültig seit 01.01.2014)
Nordrhein-Westfalen = 6,5 % (gültig seit 01.01.2015)
Rheinland-Pfalz = 5,0 % (gültig seit 01.03.2012)
Saarland = 6,5 % (gültig seit 01.01.2015)
Sachsen = 3,5 % (gültig seit 1998)
Sachsen-Anhalt = 5,0 % (gültig seit 01.03.2012)
Schleswig-Holstein = 6,5 % (gültig seit 01.01.2014)
Thüringen = 6,5 % (gültig seit 01.01.2017)

Machen Sie auch freibleibende / unverbindliche Angebote?

Ja, das ist möglich.

Unverbindliche Angebotsanfragen werden wie folgt gehandhabt: Sobald ich von Ihnen erste, mündliche Angaben zu Ihrer Vermögenssituation, Ihrem Einkommen und dem Wert der gewünschten Immobilie erhalten habe, kann ich erste Finanzierungsvorschläge für Sie einholen.

Diese Vorschläge sind in diesem Stadium erstmal unverbindlich. Ihre Angaben wurden ja bisher von der Bank noch nicht überprüft. Das passiert erst, sobald Sie alle erforderlichen Unterlagen, die Ihre Angaben stützen, bei mir eingereicht haben und sobald ich diese Unterlagen an die Bank weiterleiten konnte. In dieser Phase holt die Bank dann auch Auskünfte über Sie bei der SCHUFA ein. Bewahrheiten sich Ihre Angaben nun aus Sicht der Bank, bleibt der zuvor gemachte Finanzierungsvorschlag für Ihren Immobilienkredit bestehen.

Stellt sich im Zuge der Prüfung aber zum Beispiel heraus, dass der Objektwert anders einzuschätzen ist als von Ihnen angegeben, können sich die Finanzierungsbedingungen unter Umständen noch verschlechtern oder verbessern. Verbindlich wird der Finanzierungsvorschlag erst, wenn alle Prüfungen seitens der Bank stattgefunden haben und sie dann einen Finanzierungsvertrag ausstellt.

Gerne hole ich für Sie erste, unverbindliche Finanzierungsvorschläge ein. Senden Sie mir dazu bitte eine Finanzierungsanfragemit möglichst vielen Details zu Ihrem Finanzierungswunsch zu oder rufen Sie mich einfach an.

Lesen Sie auch die Antwort auf die Frage: "Wie werden Sie eigentlich bezahlt? Entstehen Kosten für mich?

Welche Zinsbindungsfrist wähle ich am besten?

Die Antwort mag nicht überraschen. Aufgrund der Niedrigzinsphase ist eine Zinsbindung so lang wie möglich absolut sinnvoll. Aber natürlich muss auch wieder der Einzelfall betrachtet werden. Stehen evtl. eine Erbschaft oder größere Gehaltssprünge an, so können Sie die Zinsbindungsfrist etwas niedriger halten.

Je kürzer die Laufzeit, desto geringer wird der effektive Zins sein. Bei Annuitätendarlehen können Sie auch folgendes beachten:

Nach 10 Jahren können Sie immer (bei jeder Bank) kündigen. Haben Sie z.B. eine Zinsbindung über 25 Jahre festgelegt und sind die Zinsen in 10 Jahren immer noch niedrig, so können Sie den Vertrag auflösen und z.B. eine 15-jährige Zinsbindung in einem neuen Annuitätendarlehen beantragen.

Bieten Sie auch KFW an?

Ja, kein Problem. Öffentliche Mittel baue ich gerne für Sie mit ein.

Ich möchte mir den Zins langfristig sichern – welche Möglichkeiten gibt es hier?

Hier gibt es vor allem zwei Möglichkeiten:

A: Klassisches Annuitätendarlehen bis zu 30 Jahren, zumeist über Versicherer

Zum einen ein klassisches Annuitätendarlehen, wobei hier Banken bei spätestens 20 Jahre Zinsbindung ein Ende setzen (Regionale oft schon bei 10 oder 15 Jahren). Darüber hinaus sind vor allem in den letzten Jahren Versicherungsunternehmen im Bereich der Immobilienfinanzierung sehr aktiv geworden. Hier können Annuitätendarlehen sogar bis zu 30 Jahre vereinbart werden.

B: Die Absicherung über ein Bausparkonto, welcher die Restschuld ablöst.

Das ist oftmals auf Euro und Cent gerechnet die günstigste Möglichkeit. Sie schließen ein ganz normales Annuitätendarlehen über 10 oder 15 Jahre und zeitgleich einen Bausparvertrag ab. Somit sichern Sie sich jetzt schon den günstigen Zins und können eine Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit vereinbaren. Wichtig ist hierbei aber, dass das Zuteilungsdatum des Bausparers exakt mit dem Ablauf des Annuitätendarlehens übereinstimmt.

Löst der Bausparer das Darlehen ab, können Sie selbiges jederzeit kündigen oder Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe einsetzen.

Es gibt hier allerdings massive Unterschiede zwischen den einzelnen Bausparkassen. Diese sind für den Kunden nicht immer ersichtlich. Besonders die Bauspartarife von Regionalen Banken sind oftmals etwas unglücklich & es gibt bessere Anbieter am freien Markt.

Ich berechnen Ihnen gerne beide Varianten.

Wie werden Sie eigentlich bezahlt? Entstehen Kosten für mich?

Nein, i.d.R. entstehen keine Kosten für Sie. Mein Honorar ist im Effektivzins schon mit eingerechnet. Sie müssen also keinen Cent extra zahlen. Ebenso bekommen ich einen Teil der Abschlussgebühr des Bausparvertrages, falls dieser ein Baustein Ihrer Finanzierung werden sollte. Dieses Honorar und die Abschlussgebühr zahlen Sie aber ebenso bei jedem anderen Anbieter. Egal ob direkt bei der Bank, im Internet oder bei einem anderen Darlehensvermittler.

Ich behalte mir allerdings vor für mein Finanzkonzept eine einmalige Pauschale von 249 Euro netto in Rechnung zu stellen, falls ich das Gefühl bekomme, das die Gegenseite unsauber spielt. Dies werde ich natürlich vorher schriftlich mitteilen. Ich spiele immer mit offenen Karten, aber wenn ein Interessent nur ein Finanzierungskonzept ohne konkreten Abschluss von mir haben möchte – das geht natürlich nicht.

Noch kam es nicht dazu, da ich gerne ein aufrichtiges und ehrliches Verhältnis zu Kunden und Interessenten habe.