Baufinanzierung hat viele Fachbegriffe. Hier versuche ich die meisten zu erklären:
Beleihungsgrenzen
Die #Beleihungsgrenzen ergeben sich aus dem Verhältnis zwischen Darlehenssumme und dem eingebrachten Eigenkapital.
Finanzierungsinstitute, wie Banken und Versicherungen beleihen Immobilien nur bis zu bestimmten Beleihungsgrenzen. Die Beleihung einer Immobilie dient dem Darlehensgeber als Sicherheit für das zu vergebene Darlehen und ist von Institut zu Institut unterschiedlich. Somit ist die Beleihungsgrenze einer der ausschlaggebenden Faktoren für die maximale Höhe des Darlehens, welches ausgeben werden kann.
Die Beleihungsgrenze berücksichtigt mögliche Wertschwankungen und andere für die Kreditsicherheit relevante Faktoren.
Bei Darlehen, die vom Kreditnehmer nicht bedient werden, haben eine Forderung – Zwangsversteigerung zur Folge. Hierbei wird der Beleihungswert berücksichtigt, der immer unter dem Marktwert liegt.
Bereitstellungszinsfreie Zeit
Für ein genehmigtes Darlehen gewährt der Darlehensgeber für eine gewisse Zeit kostenfrei nicht abgerufene Darlehensteile. Als #bereitstellungszinsfreie Zeit wird demnach der Zeitraum bezeichnet, in dem keine Bereitstellungszinsen anfallen.
Bereitstellungszinsen können auch auf für Teildarlehensbeträge anfallen, wenn Teile des Darlehens noch nicht abgerufen wurden wie es bei Neubauten und Modernisierungsdarlehen oft der Fall sein kann.
In der Regel fallen die Bereitstellungszinsen frühestens 3-6 Monate nach Darlehenszusage an und betragen ca. 0,25 % pro Monat bzw. 3 % pro Jahr – auf den noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag. Die bereitstellungszinsfreie Zeit wird zwischen 3 und 6 Monaten mittlerweile standardisiert von den Banken angeboten, eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit kann häufig gegen einen Zinsaufschlag verlängert werden, i.d.R. verfügen unsere Bankpartner bei Neubauten über eine kostenfreie bereitstellungszinsfreie Zeit von 12 Monaten.
Bewirtschaftungskosten
Als #Bewirtschaftungskosten werden alle Aufwendungen bezeichnet, die ein Eigentümer bzw. Vermieter für die laufende Bewirtschaftung und Unterhaltung einer Immobilie zahlt. Hier gibt es ebenfalls verschiedene interne Pauschalen, welche erhoben werden.
Eigenleistung
Die #Eigenleistung oder sogenannte Muskelhypothek spart beim Neubau oder der Renovierung/Sanierung einer Immobilie Kosten, welche sonst durch einen externen Dienstleister aufgebracht werden müssten.
Der Bauherr, seine Angehörigen oder Bekannte bringen bei einem Bauvorhaben Ihre Arbeitsleistungen selbst ein und spart somit entsprechende Handwerkerlohnkosten. Die Höhe der Eigenleistung wird allerdings oft überschätzt. Risiken liegen im hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Außerdem kann eine Arbeitskraft aus gesundheitlichen Gründen beispielsweise ausfallen.
Eigenleistungen können zwar zu einem gewissen Prozentsatz dem Eigenkapital hinzugerechnet werden, dieses aber nicht ersetzen. Darüber hinaus ist die Materialbeschaffung oft aufwendig und gegebenenfalls teurer, als wenn sie über einen entsprechenden Dienstleistungsbetrieb erfolgt.
Eigenkapital
Als #Eigenkapital bezeichnet man eigene Vermögenswerte, die in eine Immobilienfinanzierung eingebracht wird.
Als Eigenkapital zählt:
Bausparguthaben
Bankguthaben
Barmittel
Arbeitgeberdarlehen
Förder- oder Landesdarlehen
Fondsanteile
Wertpapiere
Lebensversicherung
Immobilienbesitz (unbelastet) etc.
Sie können auch Eigenleistungen als Eigenkapital einsetzen. In der Regel wird von den Banken, bei der Finanzierung einer Immobilie mindestens 20% Eigenkapital verlangt. Sollten Sie ein hohes Einkommen und eine gesicherte Existenz haben, kann Ihre Immobilie auch mit geringerem Eigenkapitaleinsatz finanziert werden, setzt allerdings einen höheren Tilgungsanteil voraus. Ein entsprechender Nachweis ist in Form von aktuellen Kontoauszügen/Grundbuchauszügen erforderlich.
Erbbaurecht
Das #Erbbaurecht ermöglicht es, Eigentümer eines Hauses zu sein, das auf einem fremden Grundstück steht. Als Entgelt zahlt der Erbbauberechtigte (Eigentümer oder Bauherr des Hauses) an den Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstückes) den sogenannten Erbbauzins. Ein Erbbaurecht ist in der Regel zeitlich begrenzt (meist 99 Jahre). Da ein Bauwerk gemäß § 94 BGB als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt, erstreckt sich das Eigentum am Grundstück normalerweise auch auf das Gebäude. Das Erbbaurecht führt zu einem Auseinanderfallen des Eigentums am Grundstück und dem darauf befindlichen Bauwerk und damit zu einer Ausnahme von dieser Regel.
Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt. Das aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Gebäude gilt somit als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks (§ 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Erlischt das Erbbaurecht, so wird der Grundstückseigentümer auch zum Eigentümer des Gebäudes. Der Erbbauberechtigte muss das Gebäude nicht vom Grundstück entfernen und erhält eine Vergütung für den Gebäudewert. Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert: im Grundstücksgrundbuch und im Erbbaugrundbuch. Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in der zweiten Abteilung zur ersten Rangstelle eingetragen.
Damit wird sichergestellt, dass das Erbbaurecht bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks weiterhin bestehen bleibt. Da das Erbbaurecht genau wie ein Grundstück verkauft, vererbt und belastet werden kann, wird es in ein eigenes Grundbuch eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch. In der Praxis wird das Erbbaurecht in Deutschland meist von Eigentümern größerer Flächen, vor allem von Kommunen, Kirchen und Stiftungen, seltener von Grundbesitzern und Unternehmen vergeben.
Das Erbbaurecht bietet dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem Erbbauberechtigen Nutzungsbedingungen aufzuerlegen. So kann eine Gemeinde einem Sportverein beispielsweise auferlegen, das Vereinsheim nur als solches zu nutzen. Für den Bauherrn kann ein Erbbaurecht interessant sein, wenn die Zahlung des Erbbauzinses für ihn günstiger ist als die Finanzierung eines Grundstückskaufpreises. Dies ist allerdings in Zeiten niedriger Baufinanzierungszinsen, die für den Kauf eines Grundstücks anfallen würden, für Privatpersonen kritisch zu betrachten.
Wichtig: Beleihungsgrenzen liegen hier bei maximal 80%.
Erbpacht
Im Unterschied zum Erbbaurecht bezieht sich der Begriff #Erbpacht im ursprünglichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich nutzbaren Flächen. Diese historische Form der Landbewirtschaftung ist in Deutschland allerdings gesetzlich nicht mehr zulässig. Umgangssprachlich wird stattdessen das Erbbaurecht an Baugrundstücken häufig als Erbpacht bezeichnet.
Forward Darlehen
Ein #Forward Darlehen ist die vorzeitige Umschuldung eines Darlehens, bei dem der Ablösetermin mindestens 7 und max. 66 Monate in der Zukunft liegt. Damit sichert sich der Darlehensnehmer für seine Anschlussfinanzierung bereits heute einen Zinssatz für sein Darlehen in der Zukunft.
Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Darlehensart genutzt, wenn die Sollzinsbindung eines bestehenden Darlehens in 12 bis 60 Monaten ausläuft und das aktuell niedrige Zinsniveau jedoch vorzeitig gesichert werden soll.
Damit ist das Forward Darlehen eine für die Zukunft abgeschlossene Anschlussfinanzierung in Form eines klassischen Annuitätendarlehens. Für Forward Darlehen werden je nach Dauer der Forward Periode Zinsaufschläge berechnet – der sogenannte Forward Aufschlag.
Der Forward Aufschlag berechnet sich aus den restlichen verbleibenden Monaten des Ursprungsdarlehensgebers bis zum Ende der damalig vereinbarten Sollzinsbindung.
Bereitstellungszinsen fallen bei ordentlicher Ablösung des Darlehens nicht an.
Man unterscheidet zwischen einem echten und einem unechten Forward Darlehen. Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsfrist mit dem Tag der Auszahlung, wohingegen bei einem unechten Forward Darlehen die Zinsbindungsfrist sofort beginnt. Das bedeutet bei fünfjähriger Zinsbindung eines unechten Forward Darlehens mit zweijähriger Vorlaufzeit, dass bei Auszahlung des Darlehens eine Zinsbindungsdauer nur noch von drei Jahren besteht. Insbesondere bei einer Vorlaufzeit (Forward-Periode) unter 12 Monaten wird von vielen Banken nur ein unechtes Forward-Darlehen angeboten. Schauen Sie beim Vergleichen der Angebote also unbedingt auf das Zinsbindungsende.
Bestandsverzeichnis / Abteilung I:
In Abteilung 1 ist die genaue Grundstücksbezeichnung, Anschrift des Objektes, Objektart und Eigentümer eingetragen.
Vorlasten Abteilung II:
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Vorlasten Abteilung III: In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen und das Objekt als Sicherheit eintragen. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.
Modernisierungsmaßnahmen
Eine #Modernisierung dient in der Regel dazu, die Immobilie in einen besseren Zustand zu bringen oder den Wert dieser zu erhalten. Die Modernisierung kann eine Erneuerung und Erweiterung der Ausstattung oder eine Veränderung des Grundrisses durch An- und Ausbau bedeuten. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie wird durch die Modernisierung auch verlängert. Zu den werterhöhenden Modernisierungsmaßnahmen zählen u.a. Fassadenerneuerung, Dacherneuerung, Sanitärarbeiten und neue Sanitäranlagen, Elektroarbeiten, Isolierglasfenster, neue Heizung / Brenner, Kessel, Raumaufteilung, Wärmedämmung, etc.
Eine Modernisierung ist aber nicht nur zur Wertsteigerung einer Immobilie angezeigt, sondern auch zu deren Werterhaltung nötig. So sind bestimmte Modernisierungsmaßnahmen je nach Abnutzung alle Jahre wieder notwendig, um ein sicheres und komfortables Bewohnen der Immobilie zu gewährleisten. Bei vermietetem Wohneigentum ist dieser Unterschied für die steuerliche Entlastung von Bedeutung. Handelt es sich beim Vorhaben, um notwendige werterhaltende Maßnahmen, können die Kosten in der Regel als Werbungskosten geltend gemacht werden. Haben sie jedoch wertsteigernde Wirkung gehören sie zu den Herstellungskosten und werden abgeschrieben.
Sprechen Sie hierzu mit Ihrem Steuerberater, der Sie steuerrechtlich beraten wird.
Objektarten
Das Einfamilienhaus (EFH) ist ein Gebäude mit einer Wohneinheit, erbaut auf einem Grundstück. I.d.R. ist auf dem Grundstück mind. eine Garage bzw. ein Kfz-Stellplatz vorhanden. Man unterscheidet zwischen:
freistehendem Einfamilienhaus
(gekennzeichnet durch ein einzelnes Grundstück ohne ein an die Hauswand angrenzendes Nachbargebäude).
Doppelhaushälfte (DHH)
(gekennzeichnet durch zwei aneinander anschließende Gebäude mit jeweils separatem Grundstück bzw. Grundstücksanteil).
Reihenhaus (REH/RMH)
(gekennzeichnet durch mehr als zwei aneinander anschließende Gebäude mit jeweils separatem – zumeist vergleichsweise kleinem - Grundstück bzw. Grundstücksanteil).
Ein Zweifamilienhaus (ZFH) ist ein Gebäude mit 2 Wohneinheiten – ebenfalls erbaut auf einem Grundstück. Eine Sonderform ist das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, welche durch eine deutlich geringere Größe und ggf. einem fehlenden separaten Hauseingang gekennzeichnet ist.
Eine Eigentumswohnung (ETW) ist eine Wohneinheit, befindlich in einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten. Der Käufer erwirbt ein sog. Sondereigentum an der Wohnung (plus Stellplatz, Keller- oder Abstellraum) und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Das Mehrfamilienhaus (MFH) ist ein Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten – erbaut auf einem Grundstück. Mehrfamilienhäuser können auch Gewerbeflächen enthalten (gemischtgenutztes Grundstück).
Prolongation - nicht zu verwechseln mit Anschlussfinanzierung
Wird ein bestehendes Darlehen nach Ablauf der Sollzinsbindung bei derselben Bank verlängert, spricht man von einer #Prolongation. Im Gegensatz zur Anschlussfinanzierung findet hier kein Wechsel des Finanzierungsinstituts statt, Sie unterschreiben lediglich eine Zinsanpassung. Die anderen Bedingungen Ihres ursprünglichen Darlehensvertrages bleiben unverändert.
Sollzinsbindung
Die #Zinsbindungsfrist, #Sollzinsbindung oder #Sollzinsfestschreibung ist der Zeitraum, für den der Sollzinssatz des Darlehens festgelegt und nicht veränderbar ist. Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann der Sollzins neu vereinbart oder der Darlehensgeber gewechselt werden. Unsere Finanzierungspartner bieten Sollzinsbindungen von 5–40 Jahren an.
Je nach persönlicher Situation und Einschätzung der Zinsentwicklung werden lange oder kurze Sollzinsbindungen vereinbart. Eine lange Sollzinsbindung bietet größtmögliche Planungssicherheit. Allerdings bleibt der Sollzins während dieser Zeit gleich, auch wenn die Zinsen in der Zwischenzeit deutlich gesunken sind.
Flexibilität erlangen Darlehensverträge mit einer Zinsbindung länger 10 Jahre. Sie haben nach 10 Jahren die Möglichkeit, den Darlehensvertrag unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist ohne Nennung der Gründe zu kündigen. Hier fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sind die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung günstiger, zahlt sich ein solcher Wechsel aus (s. BGB §489, Abs. 2).
Sondertilgung
Eine #Sondertilgung ist eine – wie das Wort schon sagt - optionale Tilgungszahlung, die zusätzlich zur den regelmäßigen, vertraglich vereinbarten Tilgungsraten, einmal pro Jahr eingebracht werden kann und i.d.R. 5% der ursprünglichen Darlehenssumme beträgt.
Durch Sondertilgungen reduziert sich die Restschuld des Darlehens und somit die Gesamtlaufzeit oder die Höhe der regelmäßigen Rate. Im Darlehensvertrag (oder in den AGB) ist die maximale Höhe und Häufigkeit von Sondertilgungen festgelegt, die ohne Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden können.
Bestandsverzeichnis / Abteilung I:
In Abteilung 1 ist die genaue Grundstücksbezeichnung, Anschrift des Objektes, Objektart und Eigentümer eingetragen.
Vorlasten Abteilung II:
In Abteilung 2 werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt, mit Ausnahme des Grundpfandrechts, die in Abteilung 3 eingetragen werden. Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Vorlasten Abteilung III: In Abteilung 3 des Grundbuches werden Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise auch die Grundschulden, die entstehen, wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen und das Objekt als Sicherheit eintragen. Neben der Grundschuld notiert die Abteilung 3 auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen.
Tilgungssatz
Die von dem Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu erbringende Tilgungsleistung für das Darlehen wird mit einem #Tilgungssatz errechnet. Der Tilgungsanteil ist in Ihrer monatlichen Rate (Annuität) nebst Zinsanteil enthalten.
Tilgungssatzwechsel
Immobiliendarlehen sind in der Regel langfristig geplant. Die Zukunft ist aber nicht immer vorhersehbar und genau planbar. Daher kann es sinnvoll sein, ein Darlehen zu wählen, das einen kostenlosen #Tilgungssatzwechsel vorsieht. Das bedeutet, dass die ursprünglich festgelegte Regeltilgung innerhalb der vereinbarten Zinsfestschreibung geändert werden kann und damit den jeweiligen finanziellen Verhältnissen angepasst wird.
So bleibt der Darlehensnehmer auch im Falle eines unvorhersehbaren finanziellen Engpasses verhältnismäßig flexibel. Natürlich kann im umgekehrten Falle die Tilgung auch wieder erhöht werden. Der Regeltilgungssatz liegt i.d.R. zwischen 1% und 5% und ist zweimal kostenfrei möglich. Weitere Tilgungssatzwechsel sind gegen Gebühr bei fast allen Bankpartnern möglich.
Tilgungsaussetzung
Wenn im Darlehensvertrag eine #Tilgungsaussetzung vereinbart wurde, zahlt der Darlehensnehmer während der Zinsbindungsfrist ausschließlich die Zinsen an den Darlehensgeber. Voraussetzung dafür ist in der Regel der Abschluss eines Tilgungsersatzprodukts. Als Tilgungsersatz, auch Tilgungssurrogat genannt, kann beispielsweise eine Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag herangezogen werden.
Das Tilgungssurrogat wird unabhängig vom Darlehensvertrag bespart und die Vertragspartner vereinbaren, dass dieses zum Ende der Zinsbindungsfrist des Darlehens zur vollständigen Rückzahlung bzw. Tilgung eingesetzt wird. In einem solchen Fall tritt der Darlehensnehmer die Rechte am Tilgungsersatz an den Darlehensgeber ab. Die Tilgungsaussetzung hält die monatlichen Raten nur gering, wenn das Tilgungssurrogat schon ausreichend bespart wurde.
Variable Darlehen
Ein #Vario-Darlehen ist ein variabel verzinsliches Darlehen und funktioniert meist wie ein Annuitätendarlehen mit dem Unterschied, dass die Zinsen je nach Marktniveau nach oben oder unten schwanken können. Ein Vario-Darlehen wird in der Regel für kürzere Laufzeiten abgeschlossen und bietet dem Darlehensnehmer größtmögliche Flexibilität.
Der Sollzinssatz eines Vario-Darlehens wird alle 3 oder 6 Monate an den EURIBOR angepasst. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große europäische Banken untereinander Geld leihen. Die Vorteile sind:
Niedrige Zinsen
100 % Sondertilgungsmöglichkeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung (bei Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist)
Jederzeitige Wandlungsmöglichkeit in ein Annuitäten- oder Festdarlehen.
Interessante Möglichkeit wenn Sie zeitnah einen größeren Geldbetrag erwarten aus Erbschaft, fälliger Lebensversicherung oder Immobilienverkauf
Als #Volltilgerdarlehen bezeichnet man ein Annuitätendarlehen, das innerhalb der gewählten Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt wird. Der Tilgungssatz des Darlehens wird also auf die gewünschte Darlehenslaufzeit angepasst. Gerade bei niedrigen Zinsen kann ein Volltilgerdarlehen für einkommensstarke Darlehensnehmer interessant sein.
Der Zinssatz bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens gleich, damit hat der Kunde kein Zinsrisiko. I.d.R. schließt ein Volltilgerdarlehen die Option der Sondertilgung aus.
Die #Wertermittlung ist der Oberbegriff des von Sachverständigen durchgeführten Verfahrens zur Ermittlung des Beleihungswertes oder/und des #Verkehrswertes bzw. #Marktwertes einer Immobilie. Bei Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Wertermittlung i.d.R. über das sogenannte Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus dem #Bodenwert (Grundstück) und dem #Bauwert (Objekt) zusammen.
Der Wert eines Mehrfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie wird i.d.R. über den #Ertragswert bestimmt. Dieser errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete. Zur Feststellung des Beleihungswertes als Basis eines Darlehensvertrages wird die Wertermittlung vom Darlehensgeber veranlasst. Für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen wollen, ist der Marktwert bzw. Verkehrswert von Bedeutung.
Wohnungsbauprämie
#Wohnungsbauprämie wird gezahlt, wenn mindestens 50,00 € pro Jahr in ein Bausparkonto eingezahlt werden. Die Prämie beträgt 8,8 % der im Sparjahr (§ 4 Abs. 1 Wohnungsbauprämiengesetz) geleisteten prämienbegünstigten Aufwendungen.
Begünstigt sind maximal Aufwendungen zur Förderung des Wohnungsbaus je Kalenderjahr bis zu 512,00 € (Ledige), 1.024,00 € (Verheiratete), also 43 € oder 86€ monatlich. Das zu versteuerndes Jahreseinkommen darf 25.600,00 € (Ledige), 51.200,00 € (Verheiratete) nicht überschreiten.
Die Wohnungsbauprämie wird nur gezahlt, wenn das Kapital für eine Immobilie (Bau, Kauf, Modernisierung) verwendet wird. Davon ausgenommen sind Bausparer, die bei Abschluss ihres Bausparvertrages ihr 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben. Sie dürfen bei Auszahlung nach sieben Jahren frei über das Guthaben verfügen.
Zinsfestschreibung
Die #Zinsbindungsfrist, #Sollzinsbindung oder #Sollzinsfestschreibung ist der Zeitraum, für den der Sollzinssatz des Darlehens festgelegt und nicht veränderbar ist. Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann der Sollzins neu vereinbart oder der Darlehensgeber gewechselt werden. Unsere Finanzierungspartner bieten Sollzinsbindungen von 5–40 Jahren an.
Je nach persönlicher Situation und Einschätzung der Zinsentwicklung werden lange oder kurze Sollzinsbindungen vereinbart. Eine lange Sollzinsbindung bietet größtmögliche Planungssicherheit. Allerdings bleibt der Sollzins während dieser Zeit gleich, auch wenn die Zinsen in der Zwischenzeit deutlich gesunken sind.
Flexibilität erlangen Darlehensverträge mit einer Zinsbindung länger 10 Jahre. Sie haben nach 10 Jahren die Möglichkeit, den Darlehensvertrag unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist ohne Nennung der Gründe zu kündigen. Hier fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Sind die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung günstiger, zahlt sich ein solcher Wechsel aus (s. BGB §489, Abs. 2).
Zwischenfinanzierung
Eine #Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, welches der Überbrückung von noch nicht zur Verfügung stehenden Eigenkapital, dient. Sobald dieses Kapital zur Verfügung steht wird die Zwischenfinanzierung zurückgeführt. Bei der Zwischenfinanzierung ist die endgültige Finanzierung schon sicher gestellt, die Geldmittel aber zum Zeitpunkt des Finanzierungsbedarfs noch nicht verfügbar.
Eine Zwischenfinanzierung wird beispielsweise benötigt wenn:
das bestehende Eigenkapital (teilweise) nicht sofort, sondern erst nach der Fälligkeit von Geldanlagen, verfügbar ist
ein zur Finanzierung vorgesehener Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist
Sparverträge oder Lebensversicherungen noch nicht fällig sind
eine bestehende Immobilie noch nicht verkauft ist
ein öffentliches Darlehen gewährt, aber noch nicht ausbezahlt ist
Eine Zwischenfinanzierung beinhaltet eine Abschlussgebühr.