Baudarlehen mit unterschiedlicher Laufzeit können den Gesamtzins der Baufinanzierung verringern. Der Anschlussfinanzierung wird aber schwerer.
Viele Immobilienkäufer kombinieren #Baudarlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten. Der Vorteil: Kurzlaufende Kredite bieten sehr günstige Zinssätze, der länger laufende Finanzierungsanteil erhöht die Zins- und damit die Kalkulationssicherheit. Oftmals binden Bauherren zusätzlich zinsverbilligte #KfW-Darlehen in die Baufinanzierung ein.
Kreditnehmer sollten sich allerdings vor Augen führen, dass die Kombination verschiedener Baudarlehen direkt in die Abhängigkeit von einem Kreditinstitut führt. Der Grund: Ein neuer Bankpartner wird den bei der #Anschlussfinanzierung umzuschuldenden Kreditbaustein immer als Nachrangdarlehen ansehen. Das verschlechtert den Beleihungsauslauf. Der angebotene Folgekredit kann dadurch so teuer werden, dass er sich nicht lohnt. Sah die Kombifinanzierung zunächst wie ein Vorteil aus, erschwert sie nun den Bankwechsel.
Welche Folgen die Kreditkombination haben kann, zeigt eine Musterrechnung: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einem Eigenkapital von 60.000 Euro wird der Kreditbedarf von 240.000 Euro nicht durch ein einziges Darlehen mit z.B. 15-jähriger Zinsbindung zu beispielsweise 2,7 Prozent finanziert. Vielmehr rät der Bankberater zu einer kombinierten Baufinanzierung: 50.000 Euro werden mit Hilfe eines KfW-Darlehens zu 2,25 Prozent mit zehnjähriger Zinsfestschreibung finanziert, 70.000 Euro mit fünfjähriger Zinsbindung zu 1,4 Prozent und 120.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung zu 2,7 Prozent. Die Kombination ergibt unterm Strich einen Mischzins von 2,12 Prozent und damit eine Ratenersparnis von rund 125 Euro pro Monat.
Der Finanzierungsmix bringt dem Kreditnehmer tatsächlich Vorteile, nämlich wenn er den Fünfjahreskredit nach Laufzeitende komplett abbezahlt hat. Allerdings sollte er keinesfalls vergessen, nach zehn Jahren – rechtzeitig vor Ablauf des KfW-Darlehens – sich um eine Verlängerung seiner Baufinanzierung zu kümmern. Andernfalls passiere folgendes: Die bereits finanzierende Bank schlägt dem Kunden vor, den ersten Kredit beispielweise durch ein weiteres Zehnjahresdarlehen abzulösen. Damit bleibt dem Kreditnehmer jedoch fünf Jahre später, wenn das nächste Darlehen ausläuft, nichts anderes übrig, als dieses ebenfalls bei dieser Bank zu verlängern. Denn dieser Kredit werde von einem anderen Institut als Nachrangdarlehen angesehen und folglich mit Risikozinsen belastet. Das führt zu einem Kreditkreislauf, den Sie als Kunde schlimmstenfalls im Fünfjahrestakt durch Ihre Unterschrift besiegeln .