Immer einzureichende Unterlagen
Personalausweiskopie
Nicht-EU-Bürger: Reisepass und Aufenthaltsgenehmigung
Lohn- oder Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
Kopie des letzten Steuerbescheides
Eigenkapitalnachweis
Darlehensverträge eventl. bestehender Darlehen
zusätzlich falls Sie Mieteinnahmen haben und/oder eine Rente/Pension beziehen
Bescheid über Renten- oder Pensionsbezügen
Mietverträge samt Kontoauszügen aus denen der Zahlungseingang ersichtlich ist
bei Selbständigkeit (anstatt Lohn- und Gehaltsabrechnungen)
Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre mit allen Anlagen sowie vom Steuerberater bestätigte Einnahmen-/Überschussrechnungen/Gewinnermittlungen (Bilanzen mit GuV)
Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
Zusätzlich bei KAUF:
Aktueller unbeglaubigter Grundbuchauszug --- Grundbuchamt / Amtsgericht
Entwurf des Kaufvertrags --- Notar
Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, Berechnung des umbauten Raums, bei ETW zusätzlich Teilungserklärung --- Verkäufer / Makler
Lichtbilder (Vorder-und Rückansicht sowie Innenansichten) des Gebäudes (auch bei ETW) in Farbe --- Eigene Unterlagen
Zusätzlich bei NEUBAU:
Aktueller unbeglaubigter Grundbuchauszug --- Grundbuchamt / Amtsgericht
Entwurf des Grundstückskaufvertrags --- Notar
Bauplansatz (Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, Berechnung des umbauten Raums), sofern schon möglich: Baugenehmigung / Bauanzeige --- Architekt / Bauamt
Ggf. Werkvertrag --- Bauträger / Fertighaushersteller
Baukostenaufstellung --- Architekt
Zusätzlich bei Modernisierung / Umbau:
Aktueller unbeglaubigter Grundbuchauszug --- Amtsgericht / Grundbuchamt
Unterlagen zur Bewertung des vorhandenen Objekts (Kaufvertrag, Bauzeichnungen, Berechnung der Wohn- und Nutzfläche, Berechnung des umbauten Raums) --- Architekt / Eigene Unterlagen
Ggf. Bauplansatz bei genehmigungspflichtigen Bauvorhaben --- Architekt/Bauamt
Lichtbilder (Vorder- und Rückansicht sowie Innenansichten) des Gebäudes (auch bei ETW) in Farbe --- Eigene Unterlagen
Kostenvoranschläge für geplante Maßnahmen
(Im Einzelfall kann es vorkommen, dass im Verlauf der Antragsbearbeitung bzw. vor Kreditentscheidung zusätzliche Unterlagen benötigt werden. Unter bestimmten Umständen ist die Erstellung eines Wertgutachtens erforderlich.)
Lesen Sie hier weiter, wenn Sie wissen wollen wofür die einzelnen Unterlagen erforderlich sind:
Endlich das erste Eigenheim, endlich die langersehnte Unabhängigkeit vom Vermieter oder einfach das gute Gefühl Immobilienbesitzer zu sein. Doch vorher: Die #Finanzierungsanfrage steht an.
Gedanklich sind Sie bereits dabei, die verschiedenen Räume einzurichten und den ersten Tag nach dem Umzug zu erleben. Doch dann möchte Ihre Bank eine unendliche Liste von Unterlagen haben, von denen Sie teilweise noch nie etwas gehört haben. Nicht entmutigen lassen. Es sieht nach viel aus, aber wenn Sie wissen, wo sie suchen müssen, ist es einfacher als gedacht.
Ich möchte Ihnen hier einen Überblick geben über die Unterlagen, die Sie benötigen und vor allem warum Sie sie benötigen. Grundsätzlich ist es so, dass die Bank, die Ihnen künftig ein Darlehen geben soll, Sie noch nicht kennt (es sei denn, es ist Ihre Hausbank; aber selbst die benötigt die Unterlagen). Das Objekt wird die Bank auch nicht kennen, außer natürlich, sie verkauft das Objekt selber.
Aus diesen Gründen möchte die Bank Sie in kurzer Zeit so gut wie möglich kennenlernen. Und dieses „Kennenlernen“ basiert hauptsächlich auf Zahlen, Daten und Fakten und weniger darauf, was für ein Mensch Sie sind.
Unabhängig davon ist die Bank seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Frühjahr 2016 auch dazu verpflichtet, diverse Unterlagen einzufordern, um die Nachhaltigkeit und die Machbarkeit der Finanzierung zu gewährleisten.
Legen wir los:
PERSÖNLICHE UNTERLAGEN
Personalausweis
In welchen Fällen erforderlich?
Immer
Erhalten Sie wo?
Nun ja. Den sollte man haben. Reisepass geht auch. Nur bitte darauf achten, dass der Ausweis noch gültig ist.
Wofür?
Mit dem Personalausweis weisen Sie nach, dass Sie auch derjenige sind, der die Finanzierung beantragt und dies nicht für einen Dritten machen. Das Geldwäschegesetz (GwG) schreibt die Identifikation vor.
Aufenthaltstitel
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie keinen deutschen Personalausweis haben.
Erhalten Sie wo?
Stadt, Gemeinde
Wofür?
Ausländische Staatsbürger benötigen für einen Aufenthalt in Deutschland eine Genehmigung. Den Nachweis darüber, dass Sie berechtigterweise und unbefristet in Deutschland sind, wird für die Nachweise der Nachhaltigkeit benötigt.
BONITÄTSUNTERLAGEN
Gehaltsabrechnungen
In welchen Fällen erforderlich?
Immer
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen/Arbeitgeber
Wofür?
Um nachvollziehen zu können, ob Sie die Finanzierung und die monatliche Rate nachhaltig bedienen können, benötigt die Bank Nachweise über Ihre Einkünfte. Auf der Gehaltsabrechnung stehen neben dem Einkommen weitere wichtige Informationen wie das Eintrittsdatum und ein mögliches Austrittsdatum, die Steuerklasse, Sonderzahlungen etc.
Die letzte Dezemberabrechnung verlangt die Bank auch häufig, um sich so ein Bild des Durchschnittsverdienstes machen zu können.
Rentenbescheid
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie bereits Rentner sind, oder sonst einer Rente beziehen.
Erhalten Sie wo?
Deutsche Rentenversicherung
Wofür?
Wenn Sie bereits in Altersrente sind oder eine anderweitige Rente erhalten, benötigt die Bank hier ebenso den letzten Rentenbescheid als Nachweis. Diesen bekommen Sie in der Regel einmal jährlich unaufgefordert zugeschickt.
Steuerbescheid
In welchen Fällen erforderlich?
Immer
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen oder vom Finanzamt
Wofür?
Der letzte Steuerbescheid hilft der Bank ebenso, die finanzielle Situation einzuschätzen. Bei Selbständigen sind immer die letzten zwei Steuerbescheide erforderlich.
Eigenkapitalnachweis
In welchen Fällen erforderlich?
Immer
Erhalten Sie wo?
Bank, Versicherung, Bausparkasse
Wofür?
Um Ihr #Eigenkapital nachzuweisen, benötigt die Bank einen Kontoauszug bzw. einen aktuellen Nachweis über das Guthaben bei der Bank, Versicherung oder Bausparkasse. Wichtig: Die Kontoinformation muss auf Ihren Namen lauten.
Aktueller Kreditvertrag
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie anderweitig ein Kredit abbezahlen.
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen
Wofür?
Haben Sie bereits bestehende Kreditverpflichtungen, benötigt die Bank eine Kopie des Kreditvertrages. Dabei ist es egal, ob es sich um einen Ratenkredit oder eine Baufinanzierung handelt. Aus dem Kreditvertrag lässt sich neben der aktuellen Rate und der Laufzeit auch erkennen, ob Sie zum Schluss der Finanzierung noch eine Einmalzahlung (Ballonrate) zahlen müssen.
Kontoauszug Kredit
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie anderweitig ein Kredit abbezahlen.
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen
Wofür?
Zu einem laufenden Kredit erhalten Sie in der Regel einmal jährlich einen Kontoauszug. Dieser wird benötigt um zum einen den aktuellen Saldo zu erfahren und die lückenlose Rückführung zu bestätigen.
Ablösebestätigung Kredit
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie vor kurzem ein Kredit abbezahlt haben.
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen oder bei der Bank
Wofür?
Wenn Sie einen Ratenkredit abgezahlt haben, erhalten Sie von der entsprechenden Bank eine Bestätigung über die Ablösung. Diese dient als Nachweis, damit die Rate für den Kredit, der möglicherweise noch in der Schufa steht, nicht mehr angerechnet wird.
Mietvertrag
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie Mieteinnahmen haben.
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen
Wofür?
Haben Sie eine Immobilie vermietet, erhalten Sie monatliche Mieteinnahmen. Um diese nachzuweisen, benötigt die Bank den Mietvertrag (häufig in Kombination mit den Kontoauszügen, auf denen die Miete eingeht).
Renteninformation
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie über 50 sind.
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen/Deutsche Rentenversicherung
Wofür?
Es kann vorkommen, dass die geplante Kreditrückzahlung bis in Ihr Rentenalter reicht. Um nachzuweisen, dass die Darlehensrate auch im Rentenalter für Sie tragbar ist, benötigt die Bank die Renteninformation, welche Ihnen jährlich zugeschickt wird.
Altersvorsorge
In welchen Fällen erforderlich?
Immer nützlich. Erforderlich, wenn Sie über 50 sind.
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen/Versicherungsgesellschaft
Wofür?
In Ergänzung zur Renteninformation können Sie auch weitere Altersvorsorgeverträge (Lebensversicherung, private Rentenversicherung, Riesterrente, etc.) einreichen, um die Rückzahlungsfähigkeit im Rentenalter nachzuweisen.
Arbeitsvertrag
In welchen Fällen erforderlich?
Wenn Sie Ihren jetzigen Arbeitsplatz innerhalb der letzten 24 Monaten angefangen haben.
Erhalten Sie wo?
In Ihren Unterlagen/Arbeitgeber
Wofür?
Je nachdem, wie Ihre Arbeitssituation aussieht und wann Sie angefangen haben, kann es sein, dass die Bank Ihren Arbeitsvertrag sehen möchte um beispielsweise die Probezeitregelung nachvollziehen zu können.
OBJEKTUNTERLAGEN
Baubeschreibung
In welchen Fällen erforderlich?
Bei Kauf und Bau einer Immobilie.
Erhalten Sie wo?
Verkäufer/Makler/Architekt/Hausverwaltung
Wofür?
In der #Baubeschreibung stehen in der Regel alle wichtigen Informationen zum Objekt. Können Sie diese vorweisen, sind bereits viele Fragen der Bank geklärt. Neben dem verwendeten Material, sind hier auch Informationen zur Wanddicke, der Bodenbeschaffenheit etc. enthalten.
Exposé
In welchen Fällen erforderlich?
Beim Kauf einer Immobilie.
Erhalten Sie wo?
Makler
Wofür?
Auch ein Exposé gibt einen guten Überblick über die Immobilie, aber natürlich ist ein Exposé in erster Linie ein Verkaufsprospekt, weshalb hier auch im Wesentlichen die Vorteile der Immobilie dargestellt werden. Dennoch gibt es hier meist aktuelle Bilder und eine Beschreibung des Objektes, häufig mit Angabe der letzten Modernisierungen. Auch hieran orientiert sich eine Bank gerne.
Grundbuchauszug
In welchen Fällen erforderlich?
Beim Kauf einer Immobilie.
Erhalten Sie wo?
Amtsgericht/Vorbesitzer/Makler
Wofür?
Um die derzeitigen Eigentumsrechte und aktuellen Forderungen, die auf dem Grundstück lasten, einzusehen, benötigt die Bank immer einen aktuellen #Grundbuchauszug. Dieser sollte maximal drei Monate alt sein. Bei älteren Auszügen ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass es doch noch Veränderungen gab. Hier muss die Bank sicher sein, dass der vorliegende Auszug der aktuellste ist.
Teilungserklärung
In welchen Fällen erforderlich?
Nur beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Erhalten Sie wo?
Notar/Vorbesitzer/Amtsgericht
Wofür?
Bei Eigentumswohnungen muss neben dem aktuellen Grundbuchauszug auch noch die #Teilungserklärung (inkl. aller Änderungen) eingereicht werden. Hierin steht genau beschrieben, wie sich die Wohneinheiten im Haus aufteilen.
Flurkarte
In welchen Fällen erforderlich?
Beim Kauf oder Bau einer Immobilie.
Erhalten Sie wo?
Amtsgericht/Makler
Wofür?
In der aktuellen #Flurkarte ist das Grundstück genau eingezeichnet, so dass die Bank anhand dieser erkennen kann, welches Grundstück die Finanzierung betrifft.
Grundrisse
In welchen Fällen erforderlich?
Immer.
Erhalten Sie wo?
Makler/Vorbesitzer/Architekt
Wofür?
#Grundrisse sind genaue Zeichnungen des Gebäudes. Anhand dieser lässt sich die gesamte Wohnfläche sowie die Wohnfläche der einzelnen Räume berechnen. Außerdem ist die Aufteilung der Immobilie sehr gut zu erkennen. Anhand dieser Unterlage erkennt die Bank, ob die Wohnfläche für Wohnzwecke nutzbar ist.
Schnittzeichnungen
In welchen Fällen erforderlich?
Immer.
Erhalten Sie wo?
Makler/Vorbesitzer/Architekt
Wofür?
Schnittzeichnungen sind ähnlich wie die Grundrisse ein Indiz dafür, wie die Immobilie aufgestellt ist. Schnittzeichnungen zeigen das Haus von außen (mit entsprechenden Maßen). Hier erkennt die Bank die Deckenhöhe. Auch diese ist z.B. maßgeblich für die wohnwirtschaftliche Nutzbarkeit der Immobilie.
Wohnflächenberechnung
In welchen Fällen erforderlich?
Immer.
Erhalten Sie wo?
Makler/Vorbesitzer/Architekt
Wofür?
Die Summe der Wohnfläche aller einzelnen Räume ergibt die Gesamtwohnfläche. Diese Berechnung sollte von einem Architekten unterzeichnet sein. Ist sie es nicht, muss eine manuelle Berechnung erstellt werden, die vom Vorbesitzer unterschrieben wird.
Kubusberechnung
In welchen Fällen erforderlich?
Immer.
Erhalten Sie wo?
Makler/Vorbesitzer/Architekt
Wofür?
Berechnung des Rauminhaltes, also des umbauten Raums. Wie kann das Dachgeschoss mit seinen 70 Quadratmetern einberechnet werden, hat es doch die Dachschräge und somit nicht an allen Stellen die erforderliche Höhe. Die Kubusberechnung gibt der Bank genau diese Auskunft.
Kaufvertragsentwurf
In welchen Fällen erforderlich?
Immer, außer bei Blankodarlehen (Kredite unter 30TEUR)
Erhalten Sie wo?
Notar/Makler
Wofür?
Bevor die Bank das Darlehen auszahlt, möchte sie zunächst den #Kaufvertragsentwurf (oder gleich den Kaufvertrag) sehen. Hier kann sie kontrollieren, ob das korrekte Grundstück, also das korrekte Kaufobjekt, eingetragen wurden und alle Rechte und Pflichten inkl. Löschung der bestehenden Grundschulden enthalten sind.
Zusammenfassung
Sie sehen: Es sind einige Unterlagen, die der Bank vorgelegt werden müssen. Aber Sie sehen ebenso, dass viele Unterlagen an der gleichen Stelle zu besorgen sind. In vielen Fällen bekommst Sie die Unterlagen direkt vom Makler oder Verkäufer. Leider sind diese nicht immer vollzählig. Auch kann es sein, dass unterschiedliche Banken unterschiedliche Anforderungen haben.
Ich helfe Ihnen sehr gerne bei der Beschaffung der Unterlagen, sammle diese und senden sie dann komplett mit dem Antrag an die Bank. Ich bleibe dann auch für Sie in Kontakt mit unserem Ansprechpartner, bis die Finanzierung genehmigt ist und Sie die Darlehensunterlagen zugeschickt bekommen.
So können Sie sich weiterhin um die Einrichtung und die Aufteilung Ihres neuen zu Hauses kümmern und Dich so weiter auf das Projekt freuen. Macht eh mehr Spaß. Denn das sollte trotz der ganzen Bürokratie nicht zu kurz kommen!