Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln stellt fest: Eigentum lohnt sich. Die Kosten für Selbstnutzer fallen rund ein Drittel geringer aus als die von Mietern. Dennoch kann nicht jeder Eigentümer werden.
Die Immobilienpreise in Deutschland sind 2018 wieder gestiegen. Auch die Mieten kletterten weiter, allerdings wesentlich moderater. Das sorgt für ein Auseinanderdriften von Kauf- und Mietpreisen und könnte Mieter frohlocken lassen. Dennoch vermittelt die neue Studie des IW Köln: Kaufen ist günstiger als Mieten, sogar in den Metropolen. So sollen die Kosten für Selbstnutzer in Deutschland rund ein Drittel günstiger sein als die von Mietern. Laut Studie ist in Frankfurt eine eigene Immobilie rund 38,6 Prozent günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung.
Niedrige Zinsen seit Jahren
Vor allem aufgrund der niedrigen Zinsen in den vergangenen Jahren sind die Finanzierungskosten schneller gefallen als die Immobilienpreise stiegen. Der Analyse liegt eine Wohnkostennutzerberechnung zugrunde. Neben dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten und Zinsen fürs Baudarlehen werden darin auch Steuerbelastung, Kosten für die Instandhaltung und die Tilgung berücksichtigt. Aus der Studie geht hervor, dass bei einem Vergleich der Kosten für den Kauf und das Mieten einer vergleichbaren Wohnung der Kaufpreis langfristig günstiger sei.
Beauftragt wurde die Studie von Accentro, einem Immobilienunternehmen, das führend in der Privatisierung von Wohnungen in Deutschland ist. Vorstandsvorsitzender Mingazzini hat die Erfahrung gemacht, dass potenzielle Käufer häufig gar nicht wissen, wie günstig die Kaufbedingungen seien. Seiner Meinung nach müssten sich viel mehr Menschen differenziert mit den Kaufkosten auseinandersetzen.
Doch damit trifft er nur begrenzt die Liga, in der Mieter spielen. Denn wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, muss für Eigenkapital und Nebenkosten knapp 30 Prozent des Kaufpreises angespart haben. Bei einem Hauspreis von 250.000 Euro wären das rund 75.000 Euro.
In 35 Jahren komplett schuldenfrei
Bei der Studie wurden jeweils Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert in durchschnittlichen Wohnlagen berücksichtigt. Zunächst wurden die Tilgungen ignoriert, um den Eigentümer dem Mieter gleichzustellen, der mit seiner Miete kein Eigentum erwirbt. Damit aber die finanzielle Lage der meisten Wohnungskäufer realistischer erfasst werden kann, hat das IW Köln auch durchgerechnet, welche Bedingungen herrschen müssen, damit Käufer innerhalb von 35 Jahren komplett schuldenfrei sein können, ohne mehr für die Wohnung aufzuwenden als ein Mieter.
Dafür hat das IW Köln nach dem sogenannten finanzierungsneutralen Zins gesucht, einem Zinssatz, der bei der Anschlussfinanzierung in zehn Jahren nicht übertroffen werden darf, wenn Eigentümer im Vorteil bleiben sollen. – Das Ergebnis: Die Zinsen in den meisten Landkreisen können auf vier Prozent und in den Großstädten auf drei Prozent steigen, ohne dass Eigentümer mehr als Mieter ausgeben müssten. Und sie hätten den entscheidenden Vorteil, nach dieser Zeit Besitzer der Wohnung zu sein.