Auf die Euphorie über den Kauf der eigenen vier Wände, die Nestbauzeit und das Heimisch-Werden folgt oft der Anschlussfinanzierungs-Schock: Das Ende der ersten Finanzierungsrunde und der bisherigen #Zinsbindung ist in Sicht – aber das Ende der #Restschuld noch lange nicht? Ein neuer #Anschlusskredit mit einer neuen Zinsbindung muss nun her. Diesen Moment sehnen die wenigsten Eigenheimbesitzer herbei. Aber warum eigentlich? Denn wer jetzt umschuldet, kann mit wenig Aufwand viel Geld sparen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die #Anschlussfinanzierung zum Gewinn wird.
Ich wundere mich immer wieder: Viele wissen gar nicht, dass sie nicht bei ihrer Hausbank bleiben müssen. Das Fortführen der Baufinanzierung beim bisherigen Anbieter, die sogenannte Prolongation, scheint für sie die einzige Möglichkeit zu sein. Dazu gibt es aber eine Alternative, die sich lohnen kann: die Umschuldung. Hierbei wird für die Restschuld eine Finanzierung mit einer anderen Bank abgeschlossen. Warum? Das bietet die Chance, neu über die Konditionen für die Baufinanzierung zu verhandeln und das beste Angebot zu wählen. Die Wahrscheinlichkeit, bei einem neuen Anbieter bessere Vertragsbedingungen zu finden als bei der eigenen Hausbank, ist hoch. Zudem wird der Immobilienwert bei einer Umschuldung neu bemessen. In den meisten Fällen ist der Wert gestiegen. Dadurch sinken der Beleihungsauslauf und das Risiko der Bank, was sie mit günstigeren Konditionen und niedrigeren Zinsen belohnt.
Treue lohnt sich hier nicht: durch Bankwechsel viel Geld sparen
Welches Sparpotenzial sich tatsächlich hinter einer Umschuldung verbirgt, zeigt das folgende Beispiel aus der Praxis: Im Erstgespräch mit Familie Seifert (Name geändert) stand für sie fest, dass sie ihr Darlehen innerhalb von 15 Jahren zurückzahlen möchten. Eine Restschuld von rund 100.000 Euro war bei ihnen noch offen. Die Seiferts waren skeptisch, ob sich Umschulden denn tatsächlich lohnt. Und ob: Bei der neuen Bank liegt der Zins 0,87 Prozentpunkte unter dem der bisherigen Hausbank und sie übernimmt die Gebühren für den Wechsel. Für Familie Seifert bedeutet dies eine Ersparnis von rund 8.000 Euro. Hinzu kommt: Die Familie ist ein Jahr früher mit der Finanzierung fertig. Wo liegt der Haken? - Nirgends wir die Beispielrechnung zeigt:
Wie sich die Umschuldung für Familie Seifert auszahlt
Restschuld: 100.000 Euro, Zinsbindung 15 Jahre, monatliche Rate 660 Euro
Kleiner Aufwand – große Wirkung: ein Stundenlohn von 4.000 Euro. Kein Scherz!
Umschulden ist kompliziert und aufwändig – dieses Vorurteil höre ich oft, zu oft. Zu Unrecht, denn: Ordner mit Hausunterlagen aus dem Schrank holen und zum Termin bringen, Lohnabrechnung dazu und schon ist es erledigt. Mit wenig Aufwand lässt sich also ein großes Plus erzielen, wie das Beispiel zeigt: Zeitaufwand etwa zwei Stunden, Ersparnis rund 8.000 Euro – das macht einen Stundenlohn von fast 4.000 Euro. Den erreicht man wohl sonst auf legalem Weg eher selten.
In den letzten Jahren der Niedrigzinsphase ist dieses Szenario eher sehr vorsichtig formuliert, zumal die Regel eine fünfstellige Ersparnis ist.
Nicht nur der Aufwand, sondern auch die Kosten sind überschaubar: Bei einer Umschuldung wird in den meisten Fällen die Grundschuld abgetreten und die neue Bank als Gläubigerin ins Grundbuch eingetragen. Der Kreditnehmer muss sich darum nicht kümmern und keinen Notartermin vereinbaren, da die Banken dies organisieren. Es entstehen nur Notar- und Grundbuchgebühren. In der Regel belaufen sich diese Nebenkosten auf unter 500,- EUR.
Der beste Zeitpunkt: klarer Vorteil für den frühen Vogel
Nach dem Immobilienerwerb scheint das Ende der ersten Finanzierungsrunde in weiter Ferne zu liegen. Dennoch sollten Immobilienbesitzer die Anschlussfinanzierung nicht auf die lange Bank schieben: Wer bis zum letzten Tag wartet, der hat nur noch die Möglichkeit, das Hausbank-Angebot anzunehmen und das ist erfahrungsgemäß nie günstig. Aber wann gehört das Thema auf die To-do-Liste? Es gibt zwei Zeitpunkte, zu denen die Umschuldung einer laufenden Baufinanzierung ohne Probleme und vor allem ohne weitere Kosten möglich ist: Wenn die Sollzinsbindung ausläuft, oder wenn die Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre läuft. Bis sechs Jahre vor Ende der Zinsbindung sollten sie anfangen auf die Anschlussfinanzierung zu schauen, denn: Ab 66 Monaten im Voraus bieten Banken ein Anschluss-Darlehen an. Damit lassen sich die aktuell günstigen Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung sichern, die erst in mehreren Jahren ansteht.
Wichtige Stellschrauben beim Umschulden
Ein Anschluss-Darlehen hatte auch Herr Schmitz (Name geändert) im Blick, als er zum Beratungstermin mit kam. Er wollte sich gerne das derzeitige Zinsniveau sichern, wenn seine aktuelle Finanzierung im Jahr 2022 ausläuft. Was er nicht wusste: Er kann sein Darlehen bereits jetzt kündigen und umschulden, da die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Die aktuell günstigen Zinsen kann er nun drei Jahre früher in Anspruch nehmen als geplant und eine große Summe sparen: „Seinen derzeitigen Zins konnten wir von 4,7 Prozent auf 1,8 Prozent senken. Ja, richtig gelesen! - Bei einer Summe von 210.000 Euro spart Herr Schmitz allein in diesen drei Jahren fast 18.000 Euro und hat sich die Zinsen für weitere 15 Jahre gesichert. Es sei daher wichtig, sowohl das Ende der Sollzinsbindung als auch die Zehnjahresfrist auf dem Zettel zu haben. Und noch einen Tipp für alle Anschlussfinanzierenden: Niemals das bisherige Darlehen kündigen, bevor man ein neues hat.
5 Tipps zum Umschulden
Das Ende der Sollzinsbindung und Zehnjahresfrist im Blick haben und rechtzeitig aktiv werden
Angebote einholen (lassen) und mit günstigem Zinssatz sparen
Monatsrate senken oder bei gleicher Rate mehr und somit schneller tilgen
Mit langer Zinsbindung aktuell günstigen Zins sichern
Nie Darlehen kündigen, bevor man ein neues hat